2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》），明确了商业不动产投资信托基金（以下简称“商业不动产REITs”）产品定义，提出了基金注册及运营管理、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面要求。
同日，为了落实《公告》，进一步规范公开募集不动产投资信托基金（以下简称“不动产基金”）业务，健全业务规则体系，上海证券交易所（以下简称“上交所”）修订形成了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，深圳证券交易所（以下简称“深交所”）修订了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》，并更名为《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》（以下统称为《不动产基金业务办法》）。
从修订内容来看，主要包括以下几方面内容：
一是扩充业务办法适用范围。根据《公告》，将商业不动产REITs纳入《不动产基金业务办法》适用范围，调整相关表述，包括将“基础设施基金”“基础设施资产支持证券”“基础设施项目”调整为“不动产基金”“不动产资产支持证券”“不动产项目”等。
二是规范申请材料，提高审核效率。结合前期REITs业务实践经验，更新不动产基金上市申请文件清单，新增基金管理人尽职调查报告、财务顾问报告、基金可供分配金额测算报告等，夯实中介机构尽调责任，便于投资者参考和使用；调整交易所自确认受理至出具首次书面反馈意见用时，从30个工作日缩短至20个工作日，进一步提高审核效率。
三是新增现场督导、收益分配、基金合并等条款。比照股票发行上市审核要求，在审核程序中新增现场督导条款，以提高审核环节市场参与机构执业质量；吸收合并《关于规范公开募集基础设施证券投资基金（REITs）收益分配相关事项的通知》内容，明确连续两年未进行收益分配将导致终止上市；按照《公开募集证券投资基金运作管理办法》等要求，对不动产基金合并作原则性规定。
为做好规则适用，为促进不动产基金的发展，交易所暂免收取不动产基金上市初费、上市年费和交易经手费。
交易所不动产基金的开盘价、收盘价，适用基金交易的相关规定。符合《商业不动产基金公告》规定的基金产品参与交易所各类业务及平台等其他未尽事宜，参照交易所相关规定中关于公开募集基础设施证券投资基金的规定执行。
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